居抜き店舗の売却について
- 賃貸借契約書に「造作譲渡の禁止」「原状回復（スケルトン）義務」の記載があります。
この場合は、店舗の売却は出来ないのでしょうか？ - 契約書の内容にもよりますので一概には言えませんが、次の譲渡先が見つかり、既存設備条件に入居したいということであれば、許可してくださる貸主様も増えてきております。ただし、契約内容も含め条件によって交渉の内容も異なりますので、まずはお問い合わせください。
- 売却先はどうやって探すんですか？
- まずはお客様の売却希望物件を、弊社の運営する自社サイトに登録します。さらにご来店やお問い合わせを頻繁にいただきますので、その際にも直接ご紹介します。さらに、飲食店関連企業との強力なネットワークの活用、個人・法人の出店希望者へのピンポイントなプレゼンも行います。
- 実際に売却できるまでに期間はどれくらい？
- お問い合わせをいただいてから、早くても約2週間程度とお考えください。これは書類関係や各種調整がスムーズに進むことが大前提となります。そのためには、色々な場面でのご協力をお願いすることになりますが、その分、弊社も最短最速で売却が成立するよう全力でサポートします。
- 売却したい機器の中にリース物件もあるのですが、それでも店舗の売却は可能でしょうか？
- リースの残債が残っていても、店舗の売却は可能です。ただし、リース物件がある場合、売却の際にリースの残債も一括で精算される事をお勧めします。
リース契約の引継ぎは非常に煩雑で、信用審査なども伴います。また故障などでトラブルになることも多いのがその理由です。そのため、リース残債を加味した上で、売却価格の設定を提案しています。
- 物件の売却希望価格はどうやって決めるのですか？
- 弊社スタッフが実際に店舗へ伺い、店舗内装、店舗設備、賃貸条件、立地条件、エリアの需要動向など総合的な観点から物件の査定を行います。
ただし、実際の市場価格は、様々な諸条件から、査定による価格とは異なることもあります。
- 店舗の閉店をスタッフや貸主に内密で進めることは出来ますか？
- ご安心ください。弊社ではお客様の秘密を厳守することをお約束します。店舗の閉店にまつわる情報については特に取扱は慎重行います。店舗情報の紹介も売却者様の依頼書を必須にしています。依頼書が無い状態で、第三者に対して情報公開などを行うことは一切ありません。
居抜き物件にまつわる質問
- そもそも居抜き物件はどうやって探せばいいのですか？
- 「自分のネットワークを駆使して探す」や「インターネットで探す」「不動産会社に探してもらう」「物件紹介の業者に探してもらう」というのが一般的です。売りたい側は退店のタイミングだから少しでも早く、借りたい側は自分が行いたい事業に合うかどうか？の判断。双方の想いが合致する必要があるので、そもそも両者を引き合わせるには、それなりの情報量が必要です。
また、他の手段として内装会社やコンサルタント会社が物件の紹介までを業務とする場合もあります。不動産会社などに依頼して物件を探してもらう時は、「どんな物件を探しているのか？」まず自店のイメージをより具体的に伝えておくことが非常に重要です。紹介する側も的確な物件を紹介できる確率もグッと高まります。どうしてもここはこだわりたいという条件に、優先順位をつけて紹介される物件を精査しましょう！
- 「造作譲渡料」って何ですか？値段はどう決まるの？値下げ交渉できる？
- 造作譲渡料とは、店舗の造作部分を譲り受ける代金のことです。
値段は大きく分けて下記の3つの要素で決まります。
①造作の価値
②物件の価値
③立地の価値
どういうことかいうと造作部の状態や性能だけでなく、さまざまな要素が絡んで造作譲渡料の値段は決まるということです。駅前の１F路面店など集客力のある立地だった場合、造作部の価値に比べて割高な造作譲渡料が設定されているケースが多いです。その場合、買い手は「好立地という条件」を買い取るつもりで造作譲渡料を支払うことになります。ただ、明確な基準があるわけでなく、実際は、「この場所だったら！」という売り主側の思い入れで高止まりしているケースも多いです。売り主がいち早く現金化を望んでいれば交渉次第で値下げも充分見込めます。
その他
- 物件を内見する時は、どこを注意して見ればいいでしょうか？
- 外見よりもまずは、インフラ設備をチェックしましょう！
重要なポイントは以下の５点です。
見るべきポイントは他にもたくさんありますが、この５点を見ていない方が意外と多く、あとで高額な工事費用が別途かかったりすることなどが発生しますこのインフラ関係のチェックを意識して内見されることをお勧めします。
①電気容量
②ガス容量
③給排気の状態
④ダクト経路
⑤空調設置場所
- 物件の引渡しの時に、確認しておくことはありますか？
- まず行うべきなのは、各種設備の試運転です。エアコン、給排気ファン、厨房機器、給湯設備などは、全てスイッチを入れて作動するかチェックしてください。特に給排気は、隙間風はないか、厨房の熱気が客席に流入しないかなど実際の「風の動き」をチェックしましょう。給排水についても同様です。次に、 ブレーカーの位置や電気系統の配電盤などの確認、厨房機器のメンテナンスの仕方（応急処置の方法）、ガスの復旧方法などは業者に聞いて、オープン後に不具合が生じた時すぐに対応できるようにしておいてください。トラブルが発生した際の緊急対応の方法などは、スタッフ同士で情報を共有することをお勧めします。
